老舊小區改造，將提升居民生活幸福感
位于海口市的一老舊小區，各種線路在空中交織
老房煥新
新城區，拔地而起的高樓大廈，寬敞明亮、高端大氣;舊城區，久經歲月的老舊樓房，墻面斑駁、線網密布。這是不少城市面臨的發展現實，海南也不例外。
隨著城鎮化不斷推進，城市形成老城與新城并存的格局。新城區在不斷拓展，老城區的肌體在逐漸老化。老城區的軟硬件難以保障人民對美好生活的需求，以老舊小區改造促城市更新迫在眉睫。
2019年全國兩會上，城鎮老舊小區改造提升工作被列入政府工作報告。當年，我省通過10個市縣的城鎮老舊小區改造試點工作，逐步摸索改造經驗并進行推廣。2020年3月11日，我省出臺《海南省城鎮老舊小區改造指導意見(試行)》(以下簡稱《指導意見》)，明確了城鎮老舊小區的認定范圍、改造內容以及資金來源等。今年，全省有153個城鎮老舊小區要進行改造，涉及893棟樓、20623戶居民。
盤活城鎮老舊小區等存量建筑，為物業資產的增值保值提供保障，推動城市更新成為城市發展的新增長點。我省以老舊小區改造為抓手，能否引領城市建設管理提升一個臺階?
A痛點?難點?
樓房年齡老、公共配套設施老、居住環境差，居民意見大，怎么辦
家住海口市龍華區新華公寓2樓的黃劉清，家里的主臥室一角常年擺放著兩個塑料盆。“只要天氣下雨，或者是到了傍晚小區用水高峰期，我家這房頂就時不時滲漏滴水，這兩個塑料盆就是放著接水用的。”
新華公寓物業主任蒙亞明說，新華公寓建于1996年，樓房年齡已經有24年，很多配套設施已經老化破舊，公寓樓頂的隔離層、排污管網、發電機等基礎設施已經老化，一些住戶家中時常出現房屋滲水、污水倒灌等問題。加上當年小區建設沒有預留停車位，導致現在業主停車只能擠占小區綠化和公共活動空間。
由于建成年代早，規劃車位不足，很多老舊小區停車難問題一直備受詬病。
海口市民林銘的父母居住在新華南路一單位小區。該小區地處鬧市區，旁邊就是商業廣場、人民公園等，人流量、車流量很大，小區的停車位也很緊張。“找車位很難，尤其是周末時間回去看下父母，轉幾圈都找不到停車位。”林銘無奈地搖頭。
不但小轎車難找停車位，電動自行車如何充電也是老舊小區的普遍難題。
在萬寧市，位于市政府辦公大樓兩側的生活小區，建于20世紀90年代，由于年代久遠，小區的路面早已凹凸不平，小區內沒有設置專用的充電區域，不少居民把電動自行車停放在樓下，直接從樓上伸下插座板來充電。
此次出臺的《指導意見》規定，城鎮老舊小區是指城市、縣城(城關鎮)、農林場場部建成于2000年以前、失養失修失管、建(構)筑物破損老化、市政設施不完善、社會服務設施不健全、環境臟亂差、公共設施落后影響居民基本生活，居民改造意愿強烈的住宅小區(含單棟住宅樓)。對于個別市政設施不完善、公共設施落后影響居民基本生活、居民改造意愿非常強烈的建成于2000年以后的住宅小區，也可納入改造范圍。
2019年，經各市縣摸排統計，全省于2000年前建成的城鎮老舊小區有1920個，涉及17.36萬套房、6000棟樓，總建筑面積1609萬平方米。
省住房城鄉建設廳城市建設處處長林亞芒介紹，經過調研發現，我省老舊小區主要存在以下問題：一是基礎設施管網破舊，包括給排水管網、電網、光纖網等，要么缺失，要么老化非常嚴重;二是公共服務缺失，如養老、撫幼、物業、娛樂、健身、機動車和非機動車的存放等，尤其是很多老舊小區居民老齡化程度較高，生活不便;三是多數老舊小區沒有物業公司管理，公共環境普遍比較差，包括道路破損、秩序混亂、私搭亂建等。
“大多數的城鎮老舊小區已經落后于時代發展的潮流，有的基礎設施老化，如水、電、路等，破損嚴重，安全隱患突出，有的建筑外墻與屋頂開裂、滲漏問題突出，有的缺乏公共服務配套設施，功能不全，生活不方便，有的物業管理不規范，私搭亂建，環境臟亂差，小區居民改造訴求強烈。”省住房城鄉建設廳副廳長陳孝京說，老舊小區的問題是小區居民生活的痛點，也是城市建設管理的難點。
B是拆?是改?
老舊城區有機更新和協調發展，是道治理大考題
要破解這些問題，對于老舊小區，是拆，還是改?
“有些可以拆，但有些可以改。拆遷成本太高，同時造成資源浪費。此外，城市的發展需要不同歷史年代的風貌建筑，為了保護街區風貌、歷史文物等，對老舊小區不能簡單地一拆了之。”陳孝京認為，對既有建筑實施綜合改造，既避免了大拆大建，也促進了老舊城區有機更新和協調發展，創造新的經濟增長點。
老舊小區改造，與民生福祉相連相系，更與城市發展相得益彰。2019年我省確定在10個市縣共41個小區、135棟住宅樓、建筑面積44萬平方米、涉及4008戶居民的老舊小區作為試點開展改造工作，目前有7個項目在建設，其中有3個小區改造已完工。其他小區已基本完成改造設計方案、改造實施方案制定等前期工作，因今年初新冠肺炎疫情影響了工期，將在3月至4月底陸續復工建設。
“從去年的試點工作來看，老舊小區改造遇到的問題不少。”林亞芒說，改造內容需要兼顧業主需求、資金來源等因素，有的小區的業主對改造的需求不一，意見難以統一。
老舊小區改造與其說是一項民生工程，不如說是一道社會基層治理考題。
以廣受關注的老舊小區樓梯房加裝電梯為例。有些年齡大的業主認為加裝電梯需求很迫切，有些業主卻覺得可加可不加，而有些業主還擔心電梯運行有噪音影響……在老舊小區改造過程中，如何平衡各方利益，考驗著基層政府的治理能力。
資金缺口，是改造工作中的另一個挑戰。在2019年的老舊小區試點改造中，改造資金主要來源于政府專項資金補助支持，省級財政部門按與中央資金1:1的比例配套省級財政專項資金予以支持，市縣財政部門再結合自身財力對老舊小區改造予以支持。根據目前的試點工作來看，政府財政專項資金僅能夠完成老舊小區的基礎類改造工作，其他提升類、完善類項目則難以完成，如加裝電梯、增加停車場、修建扶幼養老等公共配套設施等。
由于建設年代久遠，部分老舊小區辦理規劃、施工報建等所需要的材料憑證已經很難找齊，直接影響到老舊小區改造工作的順利推進。此外，加上改造工作的機制沒有理順，小區居民對改造工作難以形成共識，很多老舊小區的改造前期工作耗時過長。
在這一點上，負責新華公寓小區改造設計工作的雅克設計有限公司高級建筑師陳一新非常有感觸，“小區的改造主體責任人要明確下來，不然很多工作沒有辦法及時推進，比如說我們設計方去做調研，有的業主說給排水要改造，有些業主說電梯要更換，這些到底誰來決定，如何決定，要有明確規定，不然非常耗費時間。”
C“對癥下藥”
不看廣告看療效，居民幸福感提升是硬道理
2020年，我省將城鎮老舊小區改造工作列入省政府工作報告，將其作為解決城市管理難題的一個抓手，通過老舊小區改造提升城鎮居民生活幸福感。2020年，全省城鎮老舊小區改造范圍涉及153個小區、893棟樓，惠及20623戶居民。
“老舊小區改造不僅是政府的事，更是小區居民自己的事，居民也應主動參與進來。”林亞芒說，老舊小區居民應該主動參與改造，發揮好主人翁精神，共同改造、維護、管理好自己的小區。
在發動居民積極參與老舊小區改造方面，我省在前期確定改造方案和內容時，會廣泛征求居民改造意愿，提煉出可以或應該進行改造的項目“菜單”，讓居民共同研究確定改造內容，然后科學合理地制訂改造方案。同時，將改造內容等向居民公示，接受群眾監督。
項目立項審批是老舊小區改造的重要環節，我省將優化城鎮老舊小區改造相關審批流程，對納入城鎮老舊小區改造對象的住宅小區，在規劃審查、用地報批、不動產登記等方面開通綠色通道，簡化行政審批手續，壓縮辦理時限，提高審批效率。
林亞芒介紹，省住建廳將指導市縣簡化老舊小區改造項目的建設審批手續，對不涉及新增建筑及不改變建筑外立面的改造項目將試點承諾制及備案制管理，涉及新增配套服務設施、經營設施的，在取得大多數業主同意前提下，探索按照代表全體業主共同持有共同管理方式，由實施改造單位進行報批或報備管理。
增加公共服務設施供給是老舊小區改造提升的重點需求。我省將借助老舊小區改造，完善新能源車充電樁、水電網線入地、雨污管網分流等公共服務措施，配套幼兒園、社區養老、智能快件箱、便民市場等醫療保健、生活服務等場所，促進居家、社區、機構養老融合發展。
資金來源方面，《指導意見》明確，我省各市縣結合實際來研究建立財政資金支持、獎補，居民合理分擔、單位資金整合、企業積極參與等多渠道籌措資金機制。
省發改委固定資產處處長李冠濤介紹，我省積極爭取中央預算內資金支持城鎮老舊小區配套基礎設施建設項目，去年11月，省發改委已向國家發改委申報了2020年第一批城鎮老舊小區改造中央預算內投資。按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批”的原則，省發改委制定城鎮老舊小區改造項目三年滾動計劃，強化資金跟著項目走的思路，為安排好中央資金奠定基礎。
我省建于2000年前的老舊小區有很多為單位小區，可鼓勵有產權單位的小區出資、捐資、捐物，參與老舊小區改造，小區業主可通過依法提取專項維修資金、住房公積金、小區公共收益等方式籌集資金。針對小區的水、電、氣、光纖等基礎設施改造，電網、水網等管線單位將落實責任積極出資，配合開展相應改造。
陳孝京認為，我省許多老舊小區沒有專門的物業公司進行管理，改造后相關設施的維護和管養的可持續資金來源，亟待進一步解決。我省也在積極探索，希望引入企業等社會資本力量，參與老舊小區改造。
在《指導意見》中也明確，一些有條件的老舊小區，可通過新增設施有償使用、資產權益、物業置換等方式吸引社會資本參與新建、擴建、改建或完善生活服務設施，特別是積極引入養老、托幼、家政等服務業吸引社會資本參與養老撫幼、家政保潔、文體娛樂等服務設施的改造建設和運營。
新華公寓小區業主委員會主任杜昭琪認為，通過老舊小區改造可發動小區居民成立自治組織，全體居民共同協商形成共識，在改造中同步建立小區后續管理機制，讓社區、居民良性互動，實現老舊小區硬件、軟件的同步提升。
摘自《海南日報》2020.3.17?記者?孫慧?圖片由記者李天平攝
